Alles wat u moet weten over hypotheekrenteaftrek

Als u een eigen huis heeft met een hypotheek, kunt u uw hypotheekrente opgeven bij uw belastingaangifte. U betaalt dan minder belasting. De regels voor de aftrek van hypotheekrente zijn de afgelopen tijd vaak veranderd. Dit is wat u moet weten.

U kunt hypotheekrente aftrekken als u een lening heeft afgesloten voor het kopen, verbeteren of onderhouden van uw eigen huis waar u ook woont. Sluit u een lening af voor een tweede huis of vakantiewoning, dan kunt u de rente niet aftrekken. Verhoogt u de hypotheek om bijvoorbeeld een nieuwe auto te kopen of op reis te gaan, dan kunt u de rente ook niet aftrekken. De rente voor een extra hypotheek voor woningverbetering is wel aftrekbaar. U kunt alleen de rente aftrekken, de aflossing niet.

Maakt het uit wat voor hypotheekvorm ik heb?

Voor oudere hypotheken niet, maar wel voor hypotheken die in 2013 of later zijn afgesloten of aangepast. Had u al een aflossingsvrije, spaar- of levenhypotheek voor 1 januari 2013, dan verandert er niets voor u. U mag de hypotheekrente dan gewoon blijven aftrekken, ook als u niets aflost. Sinds 2013 kunt u de hypotheekrente van een nieuwe lening alleen aftrekken als u uw hypotheek binnen dertig jaar geleidelijk aflost. Zoals bij een lineaire- of annuïteitenhypotheek. Heeft u een aflossingsvrije hypotheek afgesloten na 1 januari 2013, dan kunt u de rente daarvoor niet aftrekken. Lees hier meer over de verschillende hypotheekvormen en voorwaarden.

Wat zijn de gevolgen als ik mijn hypotheek van vóór 2013 nu oversluit?

Als het hypotheekbedrag gelijk blijft, blijven ook de regels voor de hypotheekrenteaftrek gelijk. Leent u meer dan vóór 2013, dan kunt u rente over dat extra bedrag alleen aftrekken als u de extra lening binnen 30 jaar aflost én als u het geld gebruikt voor uw woning. Gaat u minder hypotheekrente betalen nadat u de hypotheek heeft overgesloten? Dan kunt u natuurlijk ook minder aftrekken. Meer over dit onderwerp leest u in het artikel een hypotheek oversluiten in 7 stappen.

Hoe lang mag ik hypotheekrente aftrekken?

U kunt hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekken. Voor een extra hypotheek die u later heeft afgesloten, geldt opnieuw een termijn van dertig jaar. U moet het geld gebruiken voor uw eigen woning. Als u in 2001 al een hypotheek had, dan gaat de termijn van 30 jaar in vanaf 2001.

Wordt de hypotheekrenteaftrek minder?

Ja, voor woningbezitters met hogere inkomens wordt de aftrek lager. Als u het hoogste belastingtarief betaalt (51,75 procent in 2021), mag u ieder jaar een beetje minder hypotheekrente aftrekken. In 2021 mag u maximaal 43 procent aftrekken. In 2023 mag u alleen nog hypotheekrente aftrekken tegen het tarief in de onderste schijf. Dat is 37,05 procent. Als uw inkomen lager is dan 68.507 euro per jaar (voordat u aftrekposten heeft afgetrokken), dan heeft u geen nadeel van deze maatregel.

Heb ik nog iets aan hypotheekrenteaftrek als ik mijn hypotheek bijna heb afgelost?

Ja, maar wel minder. Dat komt omdat u belasting moet betalen over een deel van de waarde van uw eigen woning. Dat heet het eigenwoningforfait en in 2021 is dat 0,6 procent van de WOZ-waarde. Als u de lening bijna of helemaal heeft afgelost, is uw hypotheekrenteaftrek kleiner dan dit eigenwoningforfait. Tot 2019 werd in dat geval het eigenwoningforfait verlaagd, zodat u geen belasting hoefde bij te betalen. Vanaf 1 januari 2019 wordt deze verlaging in dertig jaar geleidelijk afgeschaft. Per jaar wordt het voordeel 3,33 procent kleiner. In 2021 kunt u nog maar 90 procent aftrekken van het verschil tussen uw eigenwoningforfait en de hypotheekrente die u per jaar betaalt. Deze regeling wordt de Wet Hillen genoemd. In sommige gevallen loont het daarom om een klein stukje hypotheek over te houden. Bespreek met uw hypotheekadviseur of het verstandig is om extra af te lossen. Kijk voor meer informatie en rekenvoorbeelden op de website van de Belastingdienst.

Waar moet ik op letten als ik een hypotheek afsluit voor een nieuw huis?

Als u verhuist en een ander huis koopt, is het de bedoeling dat u de overwaarde van uw oude huis gebruikt voor uw nieuwe woning. Doet u dat niet en leent u het hele aankoopbedrag, dan kunt u een deel van de hypotheekrente niet meer aftrekken. Dat is het deel ter grootte van de overwaarde. Dit heet de bijleenregeling.

Wat mag ik aftrekken als ik tijdelijk twee woningen heb?

Als u verhuist, kunt u tijdelijk twee woningen bezitten. U mag dan tijdelijk de hypotheekrente van allebei de woningen aftrekken. De oude woning moet dan te koop staan en u moet al in de nieuwe woning wonen. De dubbele aftrek geldt in het jaar waarin de woning leeg te koop staat en de daaropvolgende drie jaar. De aftrek geldt ook als u nog in uw oude huis woont en de nieuwe woning in aanbouw of verbouw is. U moet er dan binnen drie jaar gaan wonen. U leest er meer over op de website van de Belastingdienst.

Heb ik nog iets aan hypotheekrenteaftrek als ik met pensioen ben?

Gaat u met pensioen, dan valt een deel van uw inkomen in een lager belastingtarief. U houdt dus netto meer over, maar het kan ook betekenen dat u minder voordeel heeft van de hypotheekrenteaftrek. Lees meer over de gevolgen van pensioen voor uw hypotheek in het artikel uw hypotheek na uw pensioen.