Hoe verkoop ik zelf mijn woning

Een huis verkopen zonder makelaar, dat is spannend, maar het kan. U bespaart al snel duizenden euro's aan bemiddelingskosten, maar u moet wel een hoop zelf regelen.

Het is ook mogelijk om voor bepaalde zaken een makelaar in te schakelen en de rest zelf te doen. Makelaars bieden namelijk ook deeldiensten. Zo kunt u een makelaar bijvoorbeeld alleen voor de onderhandelingen, verkoopstrategie of de bezichtigingen inschakelen.

U wilt het helemaal zelf doen?

1. Verzamel informatie

Zorg voor een map met informatie over de woning voor eventuele kopers. Hierin zit informatie over het huis en verbouwingen, de meest actuele WOZ-waarde en ook informatie over eventuele gebreken aan het huis. U heeft als verkoper een informatieplicht naar de koper. Een lekkende riolering, asbest op zolder of slechte fundamenten moet u tijdig en eerlijk melden. Komen na de koop gebreken aan het daglicht waarvan u op de hoogte was of had moeten zijn, dan kan dat nare gevolgen hebben. Houdt rekeningen bij de hand: hoe oud is de cv-ketel en met welk bedrijf is er een onderhoudscontract. Wanneer is er voor het laatst geschilderd en wie heeft de laatste lekkage gerepareerd?

2. Bepaal de vraagprijs

Dat is makkelijker dan vaak wordt gedacht: tegen een kleine vergoeding krijgt u in het Kadaster of op calcasa.nl inzage in de verkoopprijzen van huizen in de buurt en die bieden vaak al houvast.

Kijk goed rond in de buurt naar de vraagprijzen van vergelijkbare woningen die te koop staan. Het berekenen van een prijs per vierkante meter is een goed startpunt, maar vergeet niet naar andere zaken te kijken, zoals de aanwezigheid van een tuin en de onderhoudsstaat van de woning

3. Organiseer kijkdagen

Dat kijkers elkaar een beetje in de weg lopen is niet erg: dan weten ze dat ze niet de enige zijn. Ook een bieding regelt u zelf. Spreek met belangstellenden een deadline af waarop hun bod op papier of per e-mail binnen moet zijn, met eventueel voorbehoud zoals financiering of een bouwkundige keuring en een voorgestelde datum van overdracht. Laat u niet uit het veld slaan door negatieve opmerkingen van kopers. Vinden ze de keuken verouderd? Ga er niet tegenin: 'Natuurlijk, die moet eruit voor uw eigen droomkeuken.' Dit doen makelaars ook. Die zien geen problemen en dragen oplossingen aan voor de kopers. Daarnaast kan het een manier zijn om u te verleiden de prijs te laten zakken.

4. Bouwkundig rapport opstellen

Het kost een paar honderd euro, maar geeft beide partijen inzicht in de staat van onderhoud van het huis en de kosten van noodzakelijk achterstallig onderhoud. De verkoper die zo’n keuring laat uitvoeren toont daarmee zijn vertrouwen in het huis aan de koper, maar houdt er rekening mee dat veel mogelijke kopers liever een eigen (bouwkundige) keuring naar de staat van het huis laten doen.

5. In de grote steden is druk op de woningmarkt

Het is daar dringen om woningen te kunnen kijken er zijn veel bieders en de verkopers hebben het voor het zeggen. Pas uw verwachtingen daarop aan. Buiten de Randstad geldt nog steeds dat kopers veel te kiezen hebben. Er is tijd om te vergelijken en te onderhandelen.

6. Verkopen via veiling?

Veel verkopers denken dat bij een vrijwillige veiling de opbrengst lager is dan bij 'blind bieden' met gesloten enveloppen via de makelaar. Dat hoeft niet zo te zijn, maar vrijwillige veilingen zijn in Nederland nog een vrij onbekend en klein fenomeen.

7. Rechten en plichten

huis verkopen

Zet wederzijdse rechten en plichten op papier. Een standaard koopcontract staat op de website van Vereniging Eigen Huis: www.eigenhuis.nl. Na het tekenen van dit contract kan de koper binnen drie werkdagen de koop alsnog ontbinden, zonder opgave van redenen en zonder kosten. Dit geldt dus niet voor de verkoper. Denk bij het contract ook aan bijlagen zoals:

  • Het eigendomsbewijs van de huidige eigenaar
  • Erfdienstbaarheden en aktes waarnaar wordt verwezen in dat eigendomsbewijs
  • Kadastrale kaart en kadastraal uittreksel
  • Splitsingsakte en stukken van de Vereniging van Eigenaren (bij appartementen)
  • Afspraken over voorbehoud van financiering, bouwkundige keuring, datum van overdracht, overname van roerende zaken zoals meubilair en gordijnen, etcetera

8. Leuk

Zorg dat het verkopen van uw eigen woning leuk is en leuk blijft. Niemand kent het huis beter dan u zelf en u mag best laten zien dat u trots op uw woning bent en er met plezier heeft gewoond. Laat u niet opjagen. Bent u bang voor slapeloze nachten, of bang dat u iets over het hoofd ziet of heeft u geen zin in al de rompslomp? Doe het dan niet zelf: schakel dan een (online) makelaar in.

U wilt het een beetje zelf doen

Niet iedereen durft zonder makelaar tot aankoop over te gaan. Het inschakelen van een online-makelaar kan een oplossing zijn. U bent dan vaak goedkoper uit. Controleer altijd of de makelaar lid is van een van de brancheverenigingen VBO, NVM of VastgoedPro. Dan bent u zeker van goede voorwaarden.

Meestal zit er een standaardverkoopcontract in hun dienstenpakket, plus een advertentie op de huizenwebsite Funda. Particulieren mogen niet direct adverteren op Funda, daarvoor heeft u een (digitale) makelaar nodig. Het plannen van bezichtigingen voor potentiele kopers en doet u zelf. Dit geldt soms ook voor het maken van foto’s voor de advertentie.

Bij digitale diensten als Makelaarsland.nl, Digimakelaars.nl en Makelaarsbasis.nl bent u ongeveer duizend euro kwijt per hulpvraag, zoals het kiezen van de juiste vraagprijs, een taxatie of het uitbesteden van papierwerk. U bepaalt zelf waarvoor u de makelaar wel en niet wilt inzetten. Hiermee houdt u de kosten in de hand.

Wat kost een makelaar?

Een makelaar rekent ‘courtage’. Dat honorarium is meestal een percentage van de verkoopprijs en schommelt tussen de 1 en 2 procent. De courtage voor aankoop is vaak lager voor verkoop. Let goed op bij het bepalen van de courtage en onderhandel erover: wat gaat de makelaar precies voor u doen? Zijn er nog bijkomende kosten? Bijvoorbeeld voor een folder of extra advertenties? De tarieven zijn niet altijd meteen duidelijk. Zo bevatten sommige of offertes met percentages van de verkoopprijs en opslagen waar de btw nog bijkomt. Reken daarom uit wat de totale kosten zijn of laat dit doen. Ook al lijkt het verschil in procenten klein, het kan een verschil betekenen van honderden euro’s op de totale nota.

Sommige makelaars bieden ook afzonderlijke diensten aan naast totale begeleiding bij aan- of verkoop. Ziet u op tegen de onderhandelingen? Of wilt u dat een makelaar bij een tweede bezichtiging meegaat? Dan huurt u hem voor deze activiteiten in en betaalt ook alleen hiervoor.