In de huurwet is geregeld dat de huren per 1 juli mogen stijgen en verhuurders laten deze kans niet voorbijgaan. De meesten kondigen twee maanden van tevoren de huurverhoging aan – een termijn die de wet voorschrijft – zodat de nieuwe huurprijs meteen vanaf juli ingaat.
Wat ook wettelijk is geregeld, is het percentage dat verhuurders maximaal mogen toepassen. In 2023 is dat 3,1 procent in de sociale sector en 4,1 procent in de vrije sector. Als u huurt in de sociale sector, hangt de huurverhoging ook af van uw inkomen en van uw huurprijs. Bij een huur onder de 300 euro, mag uw huur meer stijgen.
Inkomen 2020 telt
De verhuurder bepaalt zelf of hij de maximale huurverhoging toepast of een lager percentage. Ook is hij niet verplicht om bij hogere inkomens daadwerkelijk een hogere huurverhoging te vragen dan 3,1 procent. Doet hij dat wel, dan moet hij informatie opvragen bij de Belastingdienst. De Belastingdienst geeft alleen een code door waaraan de verhuurder kan zien welke huurverhoging hij mag doorvoeren. De verhuurder krijgt dus niet uw exacte inkomen te zien. Voor het inkomen geldt als peiljaar 2021.
Als het inkomen na 2021 is gedaald, kan een inkomensafhankelijke huurverhoging erg nadelig uitpakken. Bijvoorbeeld als een huurder werkloos is geworden, minder is gaan werken, minder omzet heeft gemaakt als zelfstandig ondernemer of hoge ziektekosten heeft gehad. Ook als uw huishouden kleiner of groter is geworden, kan het zijn dat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet terecht is. In al die gevallen is het zinnig om bezwaar te maken tegen de huurverhoging voor zover die boven de 3,1 procent uitkomt.
Wanneer bezwaar maken?
Bij het bepalen van de huurverhoging gaat veel fout, is de ervaring van de Woonbond, die haar leden helpt in bezwaarprocedures. Controleer de aankondiging daarom goed. Als er fouten in staan, dan is het belangrijk om op tijd bezwaar in te dienen. De volgende fouten van de verhuurder zijn een goede reden om bezwaar in te dienen.
Bij alle huurverhogingen in de sociale sector:
- De huurprijs wordt hoger dan wettelijk is toegestaan op grond van het puntenstelsel.
Het woningwaarderingsstelsel – vroeger het puntensysteem – bepaalt de maximale huurprijs van de woning op basis van de WOZ-waarde, het woonoppervlak, de voorzieningen en de energiezuinigheid. Op de website van de Huurcommissie kunt u door het invullen van een vragenlijst de maximale huurprijs berekenen. Let op: de puntentelling in het woningwaarderingsstelsel kan op een huur uitkomen die ligt boven de liberalisatiegrens van 808,06 euro. Dat mag wel.
- De huur is in 12 maanden tijd twee keer verhoogd.
Dit mag alleen als de vorige huurverhoging in de plaats kwam van de huurverhoging per 1 juli, bijvoorbeeld omdat de verhuurder vorig jaar te laat was met het aankondigen ervan. In 2021 mocht de huur helemaal niet worden verhoogd, tenzij de verhuurder toen pas de huurverhoging van 2020 doorvoerde. Er moet dus altijd een jaar zijn geweest zonder huurverhoging.
- De Huurcommissie heeft de huur tijdelijk verlaagd vanwege onderhoudsgebreken of heeft een verzoek hiertoe in behandeling.
In dat geval mag de huur helemaal niet worden verhoogd.
- De huurverhoging is te laat aangekondigd: minder dan twee maanden voor de ingangsdatum.
- Er staan (andere) fouten in de brief.
Bij huurverhogingen boven de 3,1 procent in de sociale sector:
- De inkomensindicatie van de Belastingdienst ontbreekt.
- De verhuurder gaat uit van een verkeerd inkomen, bijvoorbeeld uit een ander jaar dan 2021.
- Er zijn meer of minder bewoners op uw adres komen wonen.
- Uw inkomen over 2022 is aanzienlijk lager dan in 2021.
De verhuurder kan bij de Belastingdienst alleen gegevens aanvragen over 2021. Als uw inkomen over 2022 lager is, moet u dat zelf aantonen. U kunt hiervoor bij de Belastingdienst een inkomensverklaring downloaden.
- Eén van de bewoners is chronisch ziek of gehandicapt.
Bij huurverhogingen in de vrije sector
- De verhuurder vraagt meer dan 4,1 procent huurverhoging
- De verhuurder vraag een hogere huurverhoging dan in het contract staat.
- In het contract staat niets over huurverhoging.
- De huur wordt vaker dan één keer per jaar verhoogd.
Hoe bezwaar maken?
Huurders die het om een van deze redenen niet eens zijn met de voorgestelde huurverhoging, kunnen bezwaar maken. Schrijf een brief aan de verhuurder vóór de ingangsdatum van de nieuwe huur. Omschrijf in de brief duidelijk aan welke wettelijke eis de voorgestelde huurverhoging niet voldoet en/of welke fouten in de brief staan. De Woonbond heeft een handige checklist op de website staan aan de hand waarvan u kunt bepalen of de huurverhoging terecht is. Het resultaat is een voorbeeldbrief op maat die u zo kunt versturen. Zie: www.checkhuurverhoging.nl