Ik wil: bezwaar maken tegen huurverhoging

Per 1 juli 2017 mochten verhuurders van sociale huurwoningen weer een paar procent extra vragen. Worden de regels niet goed toegepast? Maak dan bezwaar.

In de huurwet is geregeld dat de huren in de sociale sector per 1 juli mogen stijgen en verhuurders laten deze kans natuurlijk niet voorbijgaan. De meesten zijn er als de kippen bij om twee maanden van tevoren de huurverhoging aan te kondigen – een termijn die de wet voorschrijft – zodat de nieuwe huurprijs meteen vanaf juli ingaat.

Wat ook wettelijk is geregeld, is het percentage dat verhuurders in de sociale sector maximaal mogen toepassen. In 2017 geldt voor de meeste huurders in de sociale sector dat de huurprijs meer mag stijgen bij een hoger inkomen. Dit geldt voor inkomens vanaf € 40.349 per jaar. De extra hoge huurverhoging is een aansporing voor mensen met een inkomen boven deze grens om te gaan verhuizen naar een duurdere woning. Voor gepensioneerden en chronisch zieken geldt dit niet, omdat zij weinig kans maken op doorstroming naar een geschikte woning. Als een van de huurders op 1 januari 2017 de AOW-leeftijd had, geldt altijd het lage huurverhogingspercentage.

Inkomen 2015 telt

De verhuurder mag zelf weten of hij de maximale huurverhoging toepast of een lager percentage. Ook is hij niet verplicht om bij hogere inkomens daadwerkelijk een hoger percentage te vragen dan 2,8%. Doet hij dat wel, dan heeft hij het inkomen van de huurder(s) nodig. De corporatie mag daarvoor een inkomensverklaring opvragen bij de Belastingdienst, de zogenoemde huishoudverklaring.

Hierin staat alleen of het inkomen van de gezamenlijke bewoners onder of boven de grens ligt. Het exacte inkomen staat niet vermeld. Als een gepensioneerde deel uitmaakt van het huishouden, staat dat in de verklaring. Corporaties moeten de huishoudverklaring vernietigen zodra de nieuwe huur definitief vaststaat, meestal dus na 1 juli.

Als er twee of drie bewoners staan ingeschreven op het adres, tellen al hun inkomsten mee, ook van een (tijdelijk) inwonend familielid of een kamerhuurder. Voor inwonende jongeren onder de 23 geldt een uitzondering: hun inkomen telt alleen mee voor zover het boven het minimumloon uitkomt. De Belastingdienst vermeldt alleen dat deel van het inkomen in de huishoudverklaring. Wonen er op 1 juli 2017 vier of meer mensen op een adres, dan is een inkomensafhankelijke huurverhoging niet toegestaan. Voor het inkomen geldt als peiljaar 2015.

Als het inkomen na 2015 is gedaald, kan een inkomensafhankelijke huurverhoging erg nadelig uitpakken. Bijvoorbeeld als een huurder werkloos is geworden, minder is gaan werken, minder omzet heeft gemaakt als zelfstandig ondernemer of hoge ziektekosten heeft gehad. Ook als het huishouden kleiner is geworden en daardoor gezamenlijk minder inkomsten heeft, is een hoge huurverhoging moeilijker op te brengen. In al die gevallen is het zinnig om bezwaar te maken tegen de huurverhoging voor zover die boven de 2,8% uitkomt.

Wanneer bezwaar maken?

hogere huur

Bij het bepalen van de huurverhoging gaat veel fout, is de ervaring van de Woonbond, die haar leden helpt in bezwaarprocedures. Controleer de aankondiging daarom goed. Als er fouten in staan, dan is het belangrijk om op tijd bezwaar in te dienen. De volgende fouten van de verhuurder zijn een goede reden om bezwaar in te dienen.

Bij alle huurverhogingen:

  • De huurprijs wordt hoger dan wettelijk is toegestaan op grond van het woningwaarderingsstelsel.

Het woningwaarderingsstelsel – vroeger het puntensysteem – bepaalt de maximale huurprijs van de woning op basis van de WOZ-waarde, het woonoppervlak, de voorzieningen en de energiezuinigheid. Op de website van de Huurcommissie kunt u door het invullen van een vragenlijst de maximale huurprijs berekenen. Let op: de puntentelling in het woningwaarderingsstelsel kan op een huur uitkomen die ligt boven de liberalisatiegrens van € 710,68. Dat mag wel.

  • De huur is in 12 maanden tijd twee keer verhoogd.

Dit mag alleen als de vorige huurverhoging in de plaats kwam van de huurverhoging per 1 juli, bijvoorbeeld omdat de verhuurder vorig jaar te laat was met het aankondigen ervan.

  • De Huurcommissie heeft de huur tijdelijk verlaagd vanwege onderhoudsgebreken of heeft een verzoek hiertoe in behandeling.

In dat geval mag de huur helemaal niet worden verhoogd.

  • De huurverhoging is te laat aangekondigd: minder dan twee maanden voor de ingangsdatum.
  • Er staan (andere) fouten in de brief.
     

Bij huurverhogingen boven de 2,8%:

  • De huishoudverklaring van de Belastingdienst ontbreekt.
  • De verhuurder gaat uit van een verkeerd inkomen, bijvoorbeeld uit een ander jaar dan 2015.
  • De verhuurder gaat uit van meer of minder bewoners dan er op 1 juli 2017 op het adres wonen.

Is er een bewoner te veel meegerekend, dan pakt hierdoor het inkomen misschien te hoog uit. Gaat de verhuurder uit van drie bewoners terwijl het er vier of meer zijn, dan mag de inkomensafhankelijke huurverhoging helemaal niet worden toegepast.

  • Het inkomen over 2016 is aanzienlijk lager dan in 2015.

De verhuurder kan bij de Belastingdienst alleen gegevens aanvragen over 2015. Als uw inkomen over 2016 lager is, moet u dat zelf aantonen met een zogenoemde ‘Verklaring geregistreerd inkomen’ van alle bewoners van de woning over het jaar 2016, afgegeven door de Belastingdienst (vanaf juni aan te vragen via de BelastingTelefoon: 0800 – 0543 of digitaal via Mijn Belastingdienst). Stuur eerst een bezwaarschrift aan de verhuurder. Die zal op zijn beurt vragen om de nodige bewijsstukken, waaronder ook een uittreksel uit de Basisregistratie Personen.

  • Eén van de bewoners is AOW-gerechtigd.
  • Eén van de bewoners is chronisch ziek of gehandicapt.

Hoe bezwaar maken?

Huurders die het om een van deze redenen niet eens zijn met de voorgestelde huurverhoging, kunnen bezwaar maken. Schrijf een brief aan de verhuurder vóór de ingangsdatum van de nieuwe huur. Omschrijf in de brief duidelijk aan welke wettelijke eis de voorgestelde huurverhoging niet voldoet en/of welke fouten in de brief staan. De Woonbond heeft een handige checklist op de website staan aan de hand waarvan u kunt bepalen of de huurverhoging terecht is. Het resultaat is een voorbeeldbrief op maat die u zo kunt versturen. Zie: www.checkhuurverhoging.nl