Overwaarde verzilveren: verkopen en terug huren

Bijna een kwart miljoen oudere huiseigenaren zijn op papier welgesteld, maar hébben weinig aan hun rijkdom: het geld zit vast in de overwaarde van het huis. De overwaarde is het verschil tussen de waarde van een woning en de hoogte van de hypotheek. Wie een waardevolle woning bezit, maar liever meer geld op de bankrekening heeft , kan natuurlijk gewoon het huis verkopen. Maar er zijn ook andere mogelijkheden.

Er zijn twee manieren om de overwaarde van uw huis te verzilveren met behoud van het recht om in uw huis te blijven wonen: met en zonder verkoop van de woning.

• De eigenaar verkoopt het huis en huurt het meteen weer terug. In ruil wordt een deel van de overwaarde uitbetaald. De koper neemt het onderhoud voor zijn rekening.
• De huiseigenaar houdt het eigendom van de woning en krijgt de overwaarde uitbetaald in de vorm van een lening. Het verschil met een hypotheek is dat de waardestijging en waardedaling voor risico van de koper komt. De huiseigenaar blijft zelf verantwoordelijk voor onderhoud.

Sinds enkele jaren bestormen nieuwe commerciële partijen deze verzilveringsmarkt. Het basisprincipe is hetzelfde: de huiseigenaar verkoopt zijn bezit en huurt het meteen weer terug (ook wel ‘sale-and-leaseback’ genoemd). De opkoper geeft maximaal 70 tot 90 procent van de overwaarde van het huis als lening. Soms wordt de helft van de verkoopprijs overigens pas uitbetaald wanneer de eigenaar de woning verlaat.

De kosten die deze geldschieters in rekening brengen, zijn doorgaans hoger dan de rente die een bank rekent voor een lening. Ook de overige voorwaarden zijn niet altijd gunstig voor de klant. De koper neemt ook het risico van waardedaling van u over. Mede daarom hangt er een stevig prijskaartje aan het verzilveren van de overwaarde én in het huis blijven wonen.

Wilt u dat niet en speelt de emotionele waarde van het huis geen rol? Dan levert de woning verkopen en iets kleiners en/of goedkopers terugkopen (of huren) duizenden euro’s voordeel op. Als u de overwaarde bij verkoop krijgt uitgekeerd is het verstandig een goed plan hiervoor te maken. Zo zorgt u ervoor dat u met het bedrag dat u ontvangt een langere periode vooruit kunt.

Piet wordt binnenkort 67. Hij is gestopt met werken, heeft de hypotheek op zijn huis van 200.000 euro afgelost en droomt al jaren van een wereldreis. Spaargeld of beleggingen heeft hij niet. Nu of nooit, denkt Piet, en hij besluit zijn huis te verzilveren – dat gaat hem direct geld opleveren.

‘Sale-and-leaseback’-constructie

Hij kiest voor een ‘sale-and-leaseback’-constructie: hij verkoopt zijn huis inclusief de overwaarde aan een opkoper en huurt het vervolgens terug. De huur bedraagt in zijn geval jaarlijks 5,5 procent van de verkoopopbrengst. Schilderwerk en ander onderhoud komen voor rekening van de opkoper (maar die trekt dit soort kosten vaak al af van de verkoopprijs). De opkoper betaalt Piet 80 procent van de marktwaarde van de woning, ofwel 160.000 euro.

Er is nu genoeg geld voor Piets droomreis. Maar er staan wel (forse) kosten tegenover. Bij een verzilverd bedrag van 160.000 euro komt Piet op een maandhuur zo'n 730 euro. Bovendien moet hij eenmalige kosten aan de opkoper betalen van 1,5 procent over de opbrengst: 2.400 euro. Die is hij kwijt.

Spaargeld had hij niet, maar na de verkoop van zijn huis wél. In box 3 voor vermogen int de fiscus boven de vrijstelling van 57.000 euro per persoon (2023) vermogenstaks. In dit voorbeeld betekent dit al gauw meer dan 1000 euro aan vermogensheffing per jaar. Ook dat geld is hij kwijt. Huurverhogingen zullen in de loop van de jaren ook verder kunnen knagen aan zijn nieuwe vermogen.

De kans bestaat dat Piet zijn verzilverde bedrag al binnen tien tot vijftien jaar kwijt is. Hij is dan wel op wereldreis geweest, maar heeft hij tegen die tijd nog geld genoeg om de huur van zijn huis te betalen? Het kan zijn dat hij dan alsnog een goedkopere woning moet zoeken, zonder dat hij nog profiteert van de overwaarde.

Al in 2013 vroeg de Taskforce Verzilveren aandacht voor ‘steenrijke’ woningbezitters met weinig geld op de bank. Sindsdien heeft de overheid iets gedaan om het verzilveren van overwaarde makkelijker te maken. Zo is de Blijverslening in bepaalde gemeentes beschikbaar. Met de Blijverslening maakt u uw woning levensloopbestendig waardoor u zo lang mogelijk van uw eigen woning geniet. Sommige gemeenten bieden ook een Verzilverlening aan, waarmee u voordelig geld kunt lenen uit de overwaarde. Kijk op svn.nl om te zien of één van deze leningen in uw gemeente beschikbaar is. 

De fiscale mogelijkheden zijn ook beperkt voor het verzilveren van de woning. Sinds 2013 mag u geen hypotheekrente meer aftrekken voor (nieuwe) aflossingsvrije leningen. Aftrek bestaat alleen nog voor leningen waarbij de huiseigenaar binnen dertig jaar aflost. Rente over leningen voor woningverbetering is wel aftrekbaar als u deze binnen dertig jaar aflost. Bij hypotheken voor consumptieve doelen, zoals een aanvulling op inkomen, wereldreis of een boot, is de rente niet aftrekbaar. Een nieuwe aflossingsvrije lening verlaagt wel de vermogensheffing in box 3.

Waar moet u op letten als u de overwaarde wil verzilveren? Hou het hoofd koel en doorzie de gevolgen van een verzilveringscontract goed. Let ook goed op de voorwaarden die gelden als u later het huis verlaat. U kreeg ooit 80 procent van de woningwaarde. Maar waar blijft die resterende 20 procent? Blijft dat uw eigendom? Zit dat verwerkt in de ‘aflossingen’ die u doet? Lees de kleine lettertjes van het contract erop na en onderhandel daarover waar mogelijk. Vergelijk verschillende aanbieders, laat u goed uitleggen wat het oplevert én kost, en wat de gevolgen zijn op de lange termijn. Bevalt het niet? Er zijn andere mogelijkheden.