Wat kost het om uw hypotheek over te sluiten?

Als u uw hypotheek wilt oversluiten omdat de rente gezakt is, wilt u daar financieel op vooruitgaan. Dat kan alleen als het rentevoordeel hoger is dan de kosten die u moet maken voor het oversluiten. U kunt dit zelf berekenen, bijvoorbeeld via de oversluitcheck van de Rabobank. Soms is een lagere rente helemaal niet voordeliger, bijvoorbeeld bij een spaarhypotheek. Vraag daarom altijd advies voordat u gaat oversluiten. Kosten die u moet maken voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek kunt u aftrekken in uw belastingaangifte. Dat betekent dat u de kosten die u heeft gemaakt het volgend jaar gedeeltelijk terugkrijgt, afhankelijk van uw belastingtarief. Meestal is het niet nodig de kosten te betalen met eigen geld. U kunt het geld hiervoor vaak ook lenen bij het afsluiten van de nieuwe hypotheek. Dat heet meefinancieren. Ook voor dit deel van de lening moet u rente betalen. Deze rente voor het financieren van de kosten is niet aftrekbaar. U kunt dit deel van de schuld wel aftrekken van uw spaargeld en ander vermogen (box 3). Met welke kosten krijgt u te maken en waarom moet u deze kosten betalen?  

Als u van hypotheekverstrekker wisselt, heeft u een nieuwe hypotheekakte nodig. Daarin staan de afspraken die u met de verstrekker maakt. De notaris stelt de hypotheekakte op en nodigt u uit om deze te komen ondertekenen. Ook zorgt hij ervoor dat het geld dat u leent met de nieuwe hypotheek wordt gebruikt om de oude hypotheek af te lossen. Ten slotte zorgt de notaris ervoor dat de oude hypotheek wordt doorgehaald in het Kadaster en dat de nieuwe hypotheek wordt ingeschreven. Notarissen zijn vrij om hun eigen tarieven te bepalen. Gemiddeld betaalt u bij het oversluiten van een hypotheek 600 tot 700 euro voor de notaris. Als u bij dezelfde hypotheekverstrekker blijft en u wilt lenen om de kosten van oversluiten te betalen, dan moet u soms ook naar de notaris. Dat is nodig als het bedrag in de oude hypotheekakte niet genoeg is voor de nieuwe lening. Notariskosten voor de nieuwe hypotheekakte zijn aftrekbaar in de belastingaangifte.

Een hypotheekadviseur helpt u bij het kiezen van de hypotheek die het beste past bij uw situatie. Hiervoor is het belangrijk om naar uw huidige en toekomstige financiële situatie te kijken. Op basis daarvan krijgt u een advies voor het oversluiten of aanpassen van uw hypotheek. Een adviseur besteedt gemiddeld ongeveer 20 uur aan een volledig hypotheekadvies. Afhankelijk van uw situatie moet u rekenen op ongeveer 2000 euro. Als u bij dezelfde hypotheekverstrekker blijft, kan dat veel minder zijn, bijvoorbeeld 350 euro. Als u geen nieuwe lening nodig heeft om de kosten te betalen, dan betaalt u soms alleen administratie of wijzigingskosten. Kosten die u maakt om u te laten adviseren en om te bemiddelen kunt u aftrekken in uw belastingaangifte.

Als u uw hypotheek oversluit voor het einde van de rentevaste periode, moet u meestal boeterente betalen. Deze boete betaalt u omdat de hypotheekverstrekker erop gerekend had de afgesproken rente te ontvangen tot de einddatum van de rentevaste periode. Als u deze afspraak verbreekt, moet u de hypotheekverstrekker daarvoor een vergoeding betalen. Hoeveel u precies moet betalen, hangt af van de rente die u betaalt, de rente op dat moment en de resterende duur van de rentevaste periode. Als u een variabele rente betaalt, hoeft u geen boeterente te betalen. Voordat u een beslissing neemt over het oversluiten van uw hypotheek, kunt u uw hypotheekverstrekker vragen om een berekening van de boeterente. Zo weet u met welke kosten u rekening moet houden. Ook als u bij dezelfde hypotheekverstrekker blijft, moet u boeterente betalen. De boeterente is aftrekbaar in de belastingaangifte.

Bij het oversluiten van uw hypotheek vraagt de bank om een bewijs van de waarde van de woning. Daarvoor moet u meestal een taxateur laten komen die de woning komt bekijken. De tarieven voor een taxatie beginnen bij 500 euro. Taxatiekosten die u moet maken om de nieuwe hypotheek te kunnen krijgen zijn aftrekbaar in uw belastingaangifte.

Als uw woning niet meer waard is dan 405.000 euro (grens 2023) kunt u Nationale Hypotheekgarantie (NHG) aanvragen. Dat betekent dat u hulp krijgt als u de hypotheek niet meer kunt betalen, bijvoorbeeld door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, het verbreken van uw relatie of het overlijden van uw partner. Vroeger was de kostengrens om NHG te kunnen krijgen lager. Misschien kon u daarom in het verleden geen NHG krijgen. U kunt het moment van oversluiten gebruiken om toch NHG aan te vragen. De hypotheekverstrekker berekent voor hypotheken met NHG altijd het laagste rentetarief. U betaalt voor NHG 0,6 procent over het bedrag van de lening. De kosten voor aanvraag van Nationale Hypotheekgarantie zijn aftrekbaar in uw aangifte inkomstenbelasting.