WOZ-waarde te hoog? Zo maakt u bezwaar

De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen flink gestegen. Dat betekent meestal ook een hogere WOZ-waarde. Dit is de waarde van een woning volgens de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) en op deze waarde worden de gemeentelijke belastingen gebaseerd. Maar de gemeente kan de WOZ-waarde ook té hoog vaststellen. Bezwaar maken kan dan zinvol zijn.

Huizenbezitters ontvangen ieder jaar aan het begin van het jaar een brief met de WOZ-waarde. Veel gemeenten sturen deze brief digitaal aan inwoners die een Berichtenbox bij de overheid hebben. In de brief die u in 2021 krijgt, staat de WOZ-waarde van uw woning op 1 januari 2020. Deze waarde bepaalt de belasting die u in 2021 moet betalen, ook als uw woning na 1 januari 2020 meer waard is geworden. Gemeenten stellen de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw vast. Ze doen dit door een beperkt aantal huizen met elkaar te vergelijken. Huizen die veel op elkaar lijken krijgen ongeveer dezelfde waarde. Die methode is dus niet erg nauwkeurig.

Bent u het niet eens met de WOZ-waarde, dan moet u snel in actie komen. U heeft meestal zes weken om bezwaar te maken en in die tijd moet u ook onderzoek doen. Vraag ten eerste het taxatieverslag op. Dat kan digitaal bij de gemeente of bij mijn.overheid.nl. In dit verslag staan de kenmerken die de waarde bepalen, zoals oppervlakte, soort woning en bouwjaar. Ook geeft het taxatieverslag verkoopprijzen van vergelijkbare woningen.

Argumenten verzamelen

Controleer eerst of alle kenmerken uit het taxatieverslag kloppen. Vergelijk daarna uw huis met de woningen die in het taxatieverslag staan vermeld als vergelijkbare woningen. Hiervoor is het handig als u iets weet over de woningen waarmee uw huis wordt vergeleken. Meestal zijn dat huizen in de buurt, waar u makkelijk een keer langs kunt lopen. Noteer de minpunten van uw eigen huis ten opzichte van de huizen waarmee uw woning is vergeleken. Denk aan slechter onderhoud, schaduw in de tuin vanwege hoge bomen, geluidsoverlast, een minder gunstige ligging en andere nadelen. Als uw keuken of badkamer verouderd is, kunt u dat ook aangeven. Al deze zaken verminderen de waarde van uw huis.

U kunt ook onderzoeken of er andere huizen in uw gemeente zijn, waar u woning beter mee te vergelijken is en daarvan de WOZ-waarde opvragen. Veel WOZ-waardes vindt u op wozwaardeloket.nl. Woont u in een gemeente die niet is aangesloten op dit loket, dan kunt u op de website van de gemeente zelf terecht. WOZ-waardes zijn openbaar.

Een andere mogelijkheid is om bij het Kadaster te vragen voor welke bedragen woningen bij u in de buurt kort geleden zijn verkocht. Dat kan digitaal en het kost een paar euro. Zijn vergelijkbare huizen bij u in de buurt voor een lagere prijs verkocht dan de waarde die is bepaald voor uw WOZ, dan heeft u een sterk argument voor uw bezwaar. Op Funda kunt u vraagprijzen van vergelijkbare huizen vinden. Het is meestal niet handig om een taxateur in te schakelen om de waarde van uw huis te bepalen. De kosten van de taxatie zijn vaak hoger dan de besparing die een lagere WOZ-waarde oplevert.

Bezwaar aantekenen

Heeft u alle argumenten voor een lagere WOZ-waarde op een rijtje gezet? Dan kunt u binnen 6 weken na ontvangst van de WOZ-beschikking bezwaar maken. Dat kan digitaal en in veel gemeenten kan dat tegenwoordig telefonisch. In de brief die u heeft ontvangen over de WOZ-waarde, staat aangegeven hoe u dit kunt doen. De gemeente heeft vervolgens tot het eind van het jaar de tijd om op uw bezwaar te reageren. Meestal krijgt u uitstel van betaling voor het deel van de aanslag waartegen u bezwaar maakt. Krijgt u geen gelijk, dan kunt u in beroep gaan bij de rechter en daarna eventueel in hoger beroep gaan.

Steeds meer bezwaren

Steeds meer huiseigenaren maken bezwaar tegen de WOZ-beschikking. In 2019 maakten 149.000 huiseigenaren bezwaar en kreeg 39 procent gelijk. Gemiddeld werd hun WOZ-waarde met ruim tien procent verlaagd. In 2020 hebben 186.000 huiseigenaren bezwaar gemaakt.

Besparing

Een lagere WOZ-waarde zorgt ervoor dat u minder belasting betaalt aan de gemeente. Maar ook de waterschapsbelasting en soms rioolbelasting, zijn gekoppeld aan de WOZ-waarde. Een verlaging van 10.000 euro levert een besparing op van 5 tot 30 euro op de lokale lasten, afhankelijk van de gemeente. Een lagere WOZ-waarde zorgt er ook voor dat u minder inkomstenbelasting hoeft te betalen.

Voordelen hoge WOZ-waarde

Een hoge WOZ-waarde heeft ook voordelen. Als u uw huis wilt verkopen, kan een hoge WOZ-waarde tot gevolg hebben dat mensen die uw huis willen kopen een hoger bod uitbrengen. Ook kan een hoge WOZ-waarde leiden tot een lagere hypotheekrente. Dat laatste gebeurt alleen als u nu een renteopslag betaalt omdat u een groot deel van de waarde van de woning heeft geleend. Als de woning meer waard geworden is, kan de bank deze opslag verlagen. Met de WOZ-waarde kunt u de hogere waarde bewijzen.

Huurders

Huurders kunnen ook bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking. De WOZ-waarde speelt mee bij het berekenen van de maximale huurprijs. Een lagere WOZ-waarde betekent een lagere maximale huurprijs. Een maximale huurprijs bestaat alleen in de sociale sector, dus als u een huis huurt met een huurprijs onder de 752,33 euro. Op de website van de huurcommissie kunt u narekenen hoe hoog de maximale huurprijs voor uw huis mag zijn.