10 dingen die u moet weten over het splitsen van een woning

Als u een groot huis heeft, kan het geschikt zijn om te splitsen. U kunt dan een deel van de woning verhuren. Of u kunt de woning geschikt maken om samen te wonen met uw kinderen of mantelzorgers. Er komt veel bij kijken om een woning te splitsen. Dit zijn de 10 meest gestelde vragen.

1. Mag ik mijn huis splitsen?

Dat hangt af van de gemeente. Sommige gemeenten stellen eisen, bijvoorbeeld aan de minimale oppervlakte van de nieuwe woning of de parkeergelegenheid. In weer andere gemeenten is het bijna onmogelijk een woning te splitsen, soms in de hele gemeente, soms in bepaalde wijken. Grote steden zijn meestal strenger dan plattelandsgemeenten. Neem daarom altijd eerst contact op met de gemeente of splitsing mogelijk is. U kunt dit ook opzoeken in de Huisvestingsverordening van de gemeente. Als uw gemeente het toestaat, heeft u voor het verbouwen van uw woning tot twee appartementen meestal een omgevingsvergunning nodig.

2. Hoeveel kost het om mijn huis te splitsen?

Dat hangt af van de situatie. Splitst u uw huis in twee volledig zelfstandige appartementen, dan krijgen beide woningen een eigen badkamer, keuken en toilet. Ook moeten beide woningen een eigen toegangsdeur hebben. Tussen de twee appartementen moet voldoende geluidsisolatie zijn en ze moeten voldoen aan de eisen van de brandweer. Dat betekent een ingrijpende verbouwing en dat bepaalt voor het grootste deel de kosten. Daarnaast moet u kosten maken voor vergunningen en voor de notaris. Die kosten kunnen oplopen tot enkele duizenden euro's.

3. Mag ik mijn huis splitsen voor verhuur?

Dat hangt af van de gemeente. In veel gemeenten heeft u een ‘vergunning tot woningvorming’ nodig als u het afgesplitste appartement wilt verhuren. Sommige gemeenten maken een uitzondering voor mantelzorg. U mag niet zomaar aan iedereen verhuren. Verhuur aan studenten bijvoorbeeld is vaak niet toegestaan. Vraag uw gemeente naar de regels.

4. Mag ik mijn huis splitsen in meerdere appartementen?

Ook dit hangt af van de regels in de gemeente. U moet onder andere rekening houden met eisen die de gemeente kan stellen aan de minimale oppervlakte van het kleinste appartement. Zo moet in delen van Rotterdam na de splitsing het kleinste appartement tenminste 85 vierkante meter groot zijn. Veel steden willen met deze en andere regels voorkomen dat huizen in heel kleine appartementen worden gesplitst.

5. Heb ik een notaris nodig om mijn woning te splitsen?

Ja, als u na de splitsing een van de twee appartementen wilt verkopen. U moet de woning dan kadastraal splitsen. Dat wil zeggen dat beide appartementen apart staan geregistreerd bij het kadaster. Daarvoor moet u naar de notaris. De notaris maakt de splitsingsakte en de splitsingstekening en schrijft deze in bij het kadaster.

6. Hoe kom ik aan een huisnummer?

De meeste gemeenten geven automatisch een huisnummer bij het toewijzen van de omgevingsvergunning voor het splitsen van een woning.

7. Wat betekent splitsing voor de WOZ-waarde?

Bij een kadastrale splitsing van de woning ontstaan twee appartementen, die ieder hun eigen WOZ-waarde hebben. De waarde van de twee appartementen samen kan hoger zijn dan de WOZ-waarde van het oude huis. U betaalt als eigenaar voor beide appartementen de onroerendezaakbelasting.

Is de woning niet kadastraal gesplitst, dan wordt er één WOZ-waarde vastgesteld voor de woning. In veel gevallen verhoogt de bouwkundige splitsing de waarde van de woning.

8. Wat betekent splitsing voor de gemeentelijke belastingen?

Er zijn drie mogelijkheden.

Als u het appartement verhuurt zonder dat het kadastraal is gesplitst, dan betaalt u als eigenaar de gemeentelijke belastingen. Die kunnen hoger uitvallen, omdat er meer bewoners zijn.

Als u het afgesplitste appartement verkoopt, betalen de eigenaars zelf al hun gemeentelijke belastingen.

Als u een kadastraal gesplitst appartement verhuurt, betalen de huurders bepaalde belastingen zelf, zoals de afvalstoffenheffing en de waterschapsbelasting. De onroerendezaakbelasting komt altijd voor rekening van de eigenaar.

9. Wat zijn de fiscale gevolgen?

Na een kadastrale splitsing zijn er twee woningen. Het appartement waarin u woont, valt in box 1. Dat betekent dat u recht kunt hebben op hypotheekrenteaftrek en dat u belasting moet betalen over het eigenwoningforfait. Het tweede appartement telt als vermogen. Het valt in box 3 en u betaalt inkomstenbelasting die afhangt van de waarde van de woning. Over de inkomsten uit de verhuur betaalt u geen belasting.

Als het huis niet kadastraal gesplitst is, dan is het ingewikkelder. Misschien kunt u dan gebruik maken van de kamerverhuurvrijstelling. Dat kan als de huur maximaal 5711 euro per jaar is (2022), als het verhuurde deel geen zelfstandige woning is, als de huurder staat ingeschreven op het adres en als het geen vakantieverhuur is. In dat geval kunt u alle hypotheekrente aftrekken. Het eigenwoningforfait van de hele woning telt als inkomsten. Over de huurinkomsten betaalt u geen belasting.

Voldoet u niet aan de voorwaarden van de kamerverhuurvrijstelling, dan valt het verhuurde deel in box 3. Als u bijvoorbeeld de helft van uw woning verhuurt, dan geeft u de helft van de waarde van de woning en de helft van de eigenwoningschuld aan in box 3.

10. Kan ik de splitsing ongedaan maken?

Ja, maar ook daarvoor heeft u waarschijnlijk een omgevingsvergunning nodig. Bij het samenvoegen van twee woningen onttrekt u een woning aan het woonbestand. In veel gemeenten heeft u daarvoor een onttrekkingsvergunning nodig. Vraag dus eerst bij de gemeente of samenvoegen mogelijk is.

Statiegeld op jeugd

Stichting Statiegeld op Jeugd helpt oudere woningeigenaren met het vinden van jonge mensen om hun woning mee te delen. Het doel hiervan is om jongeren makkelijker aan een woning te kunnen helpen én om ouderen te kunnen helpen met bepaalde klussen of zorg als dat nodig is. De Stichting Statiegeld op Jeugd helpt ook met regelzaken die komen kijken bij het splitsen van de woning. Kijk voor meer informatie op de website van de Stichting Statiegeld op Jeugd.