Gaat u een huis kopen? Denk eens aan deze ontbindende voorwaarden

Als u een huis koopt, kunnen zaken anders lopen dan u verwacht. Uw droomhuis kan gebreken hebben, die u bij de rondleiding niet kon zien. Of u krijgt de financiering op het laatste moment niet geregeld. Als u ontbindende voorwaarden in het koopcontract laat opnemen, kunt u in bepaalde situaties nog onder de koop uit.

Een voorlopig koopcontract is een officieel document, waarin u afspreekt dat u het huis gaat kopen. Na de ondertekening heeft u drie dagen bedenktijd. In die drie dagen kunt u nog onder de koop uit zonder dat u de reden hoeft te noemen. Daarna bent u gebonden aan de afspraken die u heeft gemaakt. Kunt of wilt u het huis na de bedenktijd toch niet kopen? Dan kan het zijn dat u een boete moet betalen aan de koper. Om dat te voorkomen, kunt u de volgende ontbindende voorwaarden afspreken met de verkoper.

Voorbehoud bouwkundige keuring

Met een bouwkundige keuring komt u meer te weten over de bouwkundige staat van de woning. Een deskundige controleert alle belangrijke zaken en maakt een schatting van de kosten die u moet maken om het huis in goede staat te krijgen. In de koopovereenkomst neemt u een maximum bedrag voor deze werkzaamheden op. U stelt bijvoorbeeld dat alle noodzakelijke werkzaamheden uit de bouwkundige keuring samen maximaal vijfduizend euro mogen kosten. Als de kosten hoger zijn, kunt u de koopovereenkomst ontbinden.

U kunt ook een bouwkundige keuring laten uitvoeren voordat u de koopovereenkomst sluit. Dat heeft als voordeel dat u de uitkomst van de keuring kunt meenemen in de onderhandelingen. Het nadeel is dat de verkoper de woning aan iemand anders mag verkopen. Voor een bouwkundige keuring heeft u altijd toestemming nodig van de verkoper. De kosten komen voor uw eigen rekening, tenzij u hier iets anders over afspreekt. Een bouwkundige keuring kost gemiddeld tussen de 400 en 500 euro.

Voorbehoud verkoop eigen woning

Als u uw eigen huis nog moet verkopen op het moment dat u een huis koopt, kunt u bij de koop een voorbehoud afspreken voor de verkoop van uw eigen woning. Lukt het niet de woning voor een bepaalde datum te verkopen, dan kunt u de koopovereenkomst ontbinden. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) heeft hiervoor de no risk-clausule opgesteld.

Voorbehoud financiering

Als u niet zeker weet of u de financiering rond kunt krijgen, kunt u met de verkoper een voorbehoud van financiering afspreken. U heeft dan zes of acht weken de tijd om de financiering te regelen. Die periode wordt opgenomen in het koopcontract. Als de bank u niet op tijd een hypotheeklening geeft, wordt de koopovereenkomst ontbonden.

Voorbehoud Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Als u een hypotheek wilt met NHG, kunt u afspreken dat u het huis wilt kopen onder voorbehoud dat u NHG krijgt. Bij een hypotheek met NHG heeft u meer zekerheid dat u niet met een restschuld blijft zitten als u het huis moet verkopen. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren bij een scheiding, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of overlijden van uw partner.

Voorbehoud omgevingsvergunning

Wilt u het huis kopen om het te gaan verbouwen, dan heeft u misschien en omgevingsvergunning nodig. Ook als u een deel van het pand wilt slopen, kan de gemeente een omgevingsvergunning verplicht stellen. U kunt dan met de verkoper afspreken dat de verkoop niet doorgaat als u geen omgevingsvergunning krijgt voor bouwen of slopen. U sluit de koop dan onder voorbehoud van de omgevingsvergunning.

Ontbindende voorwaarde restschuld

Als uw huis minder waard is dan de hypotheekschuld die u heeft, dan blijft er na de verkoop een restschuld over. Het kan gebeuren dat de bank in dat geval niet akkoord gaat met de verkoop. U kunt dan dus geen ander huis kopen. Als u het risico loopt dat u met een restschuld blijft zitten, kunt u hiervoor bij de koop van een ander huis een ontbindende voorwaarde restschuld opnemen in het koopcontract.

Benoem de ontbindende voorwaarden als u een bod uitbrengt

De ontbindende voorwaarden horen bij de onderhandelingen. Als u het eerste bod doet, noemt u ook de ontbindende voorwaarden. U brengt bijvoorbeeld een bod uit onder voorbehoud van een bouwkundige keuring en/of de verkoop van uw eigen woning. Als u het eens wordt met de verkoper, neemt u deze voorbehouden als ontbindende voorwaarden op in het koopcontract.

Risico's

Ontbindende voorwaarden zijn bedoeld om u als koper te beschermen. Zonder ontbindende voorwaarden bent u gebonden aan de koopovereenkomst, ook als u de financiering niet rond krijgt of als u voor veel geld bepaalde gebreken moet laten repareren. Als het u niet lukt om de woning te betalen, dan kan de verkoper het koopcontract ontbinden. U moet dan een boete betalen, meestal is dit tien procent van de koopsom.

Voorwaarden van de verkoper

Ook de verkoper kan voorwaarden in het koopcontract opnemen. Deze voorwaarden heten clausules. In een asbestclausule staat bijvoorbeeld dat de verkoper niet weet of er asbesthoudende materialen in de woning zijn. Met een ouderdomsclausule wijst de verkoper erop dat hij een oude woning verkoopt die niet dezelfde kwaliteit heeft als een nieuwe woning. En met een niet-zelfbewoningsclausule geeft de verkoper aan dat hij nooit zelf in de woning heeft gewoond en dus niet op de hoogte is van bepaalde gebreken, die een bewoner wel had geweten.