Hoe regel ik een lening voor een woningaanpassing?

Voor een ingrijpende verbouwing is een lening vaak noodzakelijk. Dat kan via een hypotheek, een persoonlijke lening en misschien ook via de gemeente.

Een huis dat meer waard is dan de hypotheek die erop rust, heeft ‘overwaarde’. Deze kunt u benutten om meer te lenen. De overwaarde geeft de bank zekerheid dat de extra lening ooit wordt afgelost. Daarom berekent de bank voor een hypotheek een lagere rente dan voor een persoonlijke lening.

Hypotheek: voor- en nadelen

Een hypotheek heeft weliswaar lagere maandelijkse kosten dan een persoonlijke lening, maar de eenmalige kosten zijn aan de hoge kant. Zo is voor een hypotheek een taxatierapport nodig (circa 400 euro), een hypotheekadviseur (circa 1000 euro) en in de meeste gevallen ook de hulp van een notaris  (circa 650 euro).

Soms mag een taxatierapport achterwege blijven, bijvoorbeeld als een bestaande hypotheek wordt verhoogd. Onder voorwaarden accepteert de bank ook een modelwaardebepaling. Bij een kleine verbouwing wegen deze kosten niet op tegen het voordeel van de lagere hypotheekrente. Tot een bedrag rond 25.000 euro is een persoonlijke lening goedkoper dan een hypothecaire lening.

Is de hypotheek sowieso aan een herziening toe, bijvoorbeeld omdat deze is belast met een hoge rente, dan valt te overwegen om de hele hypotheek over te sluiten. Dit kost eenmalig veel geld, maar door de rentebesparing over het volledige bedrag kan het toch goedkoper uitvallen. Met rentemiddeling kunt u deze kosten uitsmeren over een langere periode, waardoor de maandlasten soms zelfs lager uitvallen. Informeer bij uw bank naar de mogelijkheden.

Nieuwe hypotheek

In de praktijk zult u meestal een nieuwe hypotheek afsluiten bovenop de bestaande hypotheek. Door de veranderde voorwaarden voor aftrekbaarheid in 2013 moet dit een annuïtaire of lineaire hypotheek zijn. Dat wil zeggen dat u maandelijks aflost gedurende maximaal 30 jaar. Vraag eerst aan de huidige geldverstrekker naar de rente. Andere banken berekenen meestal een hogere rente als de eerste hypotheek niet bij hen is afgesloten. Mocht het totaalplaatje toch ongunstig uitpakken, dan kan dit een goed moment zijn om met beide hypotheken naar een andere bank over te stappen.

Een overlijdensrisicoverzekering is bij de meeste banken niet verplicht. Sommige banken eisen zo’n verzekering alleen als de hypotheek meer dan 90 procent van de marktwaarde bedraagt. Voor de verhoging van de hypotheek geldt dat het inkomen de hogere lasten moet kunnen dragen. Hiervoor gelden dezelfde wettelijk vastgelegde inkomensnormen als voor nieuwe hypotheken.

Geen overwaarde

Zonder overwaarde is het vrijwel onmogelijk een verbouwing gefinancierd te krijgen met een hypotheek. In dat geval wil de bank namelijk dat het volledige bedrag van de lening terugkomt in de waarde van het huis. Dit moet worden aangetoond met een taxatie voor en na de verbouwing. De daadwerkelijke waardevermeerdering van de woning is afhankelijk van de verbouwing, maar een vuistregel is dat een verbouwing van 30.000 euro slechts 15.000 euro aan de waarde toevoegt.

Een verbouwing die ruimte toevoegt, levert over het algemeen de meeste extra waarde op. Denk aan een dakkapel of serre, mits netjes afgewerkt. Ook kwaliteitsverbetering en isolerende maatregelen zijn waarde verhogend.

Nationale Hypotheek Garantie

hypotheek

Nationale Hypotheek Garantie zorgt ervoor dat de bank toch zijn geld krijgt als de huiseigenaar in financiële problemen komt. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) neemt dan de schuld over. Huiseigenaren betalen voor deze garantie eenmalig 0,7 procent (2021) van het hypotheekbedrag. Dit is fiscaal aftrekbaar. Hiervoor geeft de bank korting op de te betalen rente. Deze korting is vaak hoog genoeg om de kosten voor de NHG te compenseren.

Bij een verbouwing is een voorwaarde van de NHG dat de kwaliteit van de woning verbetert. Dit moet blijken  uit een taxatierapport met een vermelding van de marktwaarde van de woning voor en na de verbouwing. Ook de benodigde kosten moeten helder worden gespecificeerd. Het totaalbedrag van de bestaande lening plus de nieuwe lening mag niet hoger zijn dan 325.000 euro (2021). Voor woningen waarbij geïnvesteerd wordt in energiebesparende voorzieningen kan maximaal 344.500 euro worden geleend (2021).

Als de hypotheek meer bedraagt dan 80 procent van de marktwaarde, schrijft de NHG voor dat voor dit deel een overlijdensrisicoverzekering wordt afgesloten.

Persoonlijke lening: voor- en nadelen

Een persoonlijke lening is een uitkomst als lenen via de hypotheek te veel kosten met zich meebrengt. De rente van een persoonlijke lening ligt hoger dan van een hypotheek, maar het voordeel is dat er geen bijkomende kosten zijn. Voor de fiscale aftrekbaarheid maakt de vorm van de lening niet uit, als u het geleende geld maar gebruikt voor verbetering of onderhoud van de woning en als u maar maandelijks aflost. Bij een persoonlijke lening moet die aflossing in maximaal tien jaar gebeuren. Ook hanteren geldgevers een eindleeftijd, die varieert van 68 tot 80 jaar. Door de kortere looptijd pakt het maandbedrag hoger uit dan bij een hypotheek.

Gunstige rente: blijverslening

Speciaal voor huiseigenaren die hun woning levensloopbestendig willen maken, is door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) de Blijverslening in het leven geroepen. Deze lening biedt een gunstigere rente en betere voorwaarden dan leningen bij de meeste banken. Gemeenten en provincies kunnen hiervoor geld beschikbaar stellen. De voorwaarden verschillen per gemeente of provincie. Zo kan een gemeente of provincie ervoor kiezen de Blijverslening alleen aan een afgebakende doelgroep te verstrekken of aan een specifieke wijk of bepaald project. Ook bepaalt elke gemeente of provincie zelf hoe hoog de maximale Blijverslening is.

De Blijverslening is met name bedoeld voor preventieve maatregelen die het mogelijk maken langer zelfstandig thuis te wonen. Dit zijn maatregelen die de Wmo niet of nauwelijks vergoedt.

Meer informatie is te verkrijgen bij de gemeente en/of de provincie. Ook op de website van SVn is informatie over de Blijverslening te vinden.